Neues Gebäudemodernisierungsgesetz: Das müssen Vermieter wissen

Viele Eigentümer fragen sich derzeit: Darf ich überhaupt noch eine Gas- oder Ölheizung einbauen? Welche neuen Kosten kommen auf Vermieter zu? Und was bedeutet das neue Heizungsgesetz für bestehende Mietverhältnisse? Wir geben einen verständlichen Überblick über die wichtigsten Regelungen und geplanten Änderungen.

Kein generelles Verbot von Gas- und Ölheizungen

In den vergangenen Jahren herrschte große Unsicherheit rund um das sogenannte "Heizungsgesetz". Tatsächlich wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) derzeit überarbeitet und soll künftig durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt werden.

Die wichtigste Nachricht vorweg:

Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich erlaubt. Ein generelles Einbauverbot ist nach den aktuellen Plänen nicht vorgesehen. Eigentümer sollen künftig wieder mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik erhalten.

Trotzdem werden fossile Heizungen langfristig teurer

Auch wenn der Einbau weiterhin möglich bleibt, sollten Vermieter die langfristigen Kosten nicht außer Acht lassen. Für Heizungen mit Erdgas oder Heizöl ist in den kommenden Jahren mit steigenden Betriebskosten zu rechnen.

Gründe dafür sind unter anderem: steigende CO2-Kosten, höhere Gasnetzentgelte sowie künftig vorgeschriebene Anteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl

Wer heute eine neue Gas- oder Ölheizung installiert, sollte daher nicht nur den Anschaffungspreis betrachten, sondern die gesamten Betriebskosten über die nächsten 15 bis 20 Jahre einkalkulieren.

Neue Kostenbeteiligung für Vermieter geplant

Eine wesentliche Änderung betrifft vermietete Immobilien.

Nach den derzeitigen Plänen sollen Vermieter, die sich beim Austausch einer Heizung bewusst für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheiden, künftig einen Teil der laufenden Heizkosten selbst übernehmen.

Geplant ist eine Beteiligung an:

• den CO2-Kosten
• den Gasnetzentgelten
• sowie den Mehrkosten klimafreundlicher Brennstoffe.

Damit soll verhindert werden, dass Mieter sämtliche Mehrkosten einer Heizungsentscheidung tragen müssen, auf die sie keinen Einfluss haben.

CO2-Kosten werden bereits heute zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt

Unabhängig von den geplanten Änderungen gilt bereits seit 2023 das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz.

Je nach energetischem Zustand eines Gebäudes müssen Vermieter bereits heute einen Teil der CO2-Kosten übernehmen. Je schlechter die Energieeffizienz einer Immobilie ist, desto höher fällt der Kostenanteil des Vermieters aus.

Dadurch entsteht bereits heute ein finanzieller Anreiz, Gebäude energetisch zu modernisieren.

Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden

Für viele Eigentümer besonders wichtig:

Niemand muss eine funktionierende Gas- oder Ölheizung allein aufgrund der Gesetzesänderung austauschen.

Die neuen Regelungen betreffen in erster Linie den Einbau neuer Heizungen oder den Austausch alter Anlagen. Wer bereits eine funktionierende Heizung besitzt, kann diese grundsätzlich weiterhin nutzen.

Die kommunale Wärmeplanung gewinnt an Bedeutung

Bevor größere Investitionen in eine neue Heizungsanlage erfolgen, lohnt sich ein Blick auf die kommunale Wärmeplanung.

Je nach Region können künftig unterschiedliche Heizsysteme sinnvoll sein, beispielsweise:

• Fernwärme
• Wärmepumpen
• Hybridheizungen
• Biomethan oder andere klimafreundliche Lösungen.

Gerade für Vermieter größerer Wohngebäude kann es sinnvoll sein, geplante Entwicklungen der Kommune bei Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen.

Fazit

Die Diskussion um das Heizungsgesetz hat viele Eigentümer verunsichert. Nach aktuellem Stand bleibt der Einbau von Gas- und Ölheizungen grundsätzlich möglich. Gleichzeitig sprechen die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zunehmend für moderne und klimafreundliche Heizsysteme.

Steigende CO2-Kosten, zusätzliche Beteiligungspflichten für Vermieter und langfristig höhere Betriebskosten machen fossile Heizungen auf Dauer weniger attraktiv. Wer in den kommenden Jahren eine neue Heizungsanlage plant, sollte deshalb nicht nur die Anschaffungskosten, sondern die gesamte wirtschaftliche Entwicklung der nächsten Jahrzehnte im Blick behalten.

Hinweis

Stand: Juli 2026. Da sich das Gebäudemodernisierungsgesetz derzeit noch im Gesetzgebungsverfahren befindet, können sich einzelne Regelungen bis zum endgültigen Inkrafttreten noch ändern.