Kostenposition "Hausstrom" ist nicht umlegbar

Viele Vermieter rechnen den Hausstrom seit Jahren unter einer gemeinsamen Kostenposition ab. Doch aktuelle Gerichtsentscheidungen zeigen: Genau diese Mischposition macht die Nebenkostenabrechnung formell angreifbar. Was jetzt wichtig ist.

Formell unwirksam

In den sozialen Medien wird derzeit hitzig über die Kostenposition „Hausstrom“ diskutiert. Tatsächlich haben Gerichte entschieden, dass diese Bezeichnung in der Nebenkostenabrechnung problematisch ist, allerdings nicht deshalb, weil die Kosten grundsätzlich nicht umlagefähig wären.

Der Strom für die Treppenhausbeleuchtung, Kellerbeleuchtung oder Außenbeleuchtung sowie der Betriebsstrom der Heizungsanlage darf selbstverständlich auf die Mieter umgelegt werden. Schließlich entstehen diese Kosten durch den Betrieb des Gebäudes und kommen den Mietern zugute.

Das eigentliche Problem: Die Mischposition

Die Schwierigkeit liegt in der Zusammenfassung verschiedener Kostenarten. Der allgemeine Beleuchtungsstrom gehört zu den Betriebskosten für Beleuchtung und wird nach dem vereinbarten Umlageschlüssel (üblicherweise Wohnfläche) verteilt. Der Stromverbrauch der Heizungsanlage zählt dagegen zu den Heizkosten und muss nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. Das bedeutet, nur 30-50% dieser Kosten (ja nach Teilung) werden nach Wohnfläche verteilt, der Rest nach Heizverhalten.

Mehr Bürokratie statt Vereinfachung

Für viele private Vermieter ist diese Unterscheidung nur schwer nachvollziehbar. Dennoch zeigt sie, wie komplex die gesetzlichen Anforderungen an Nebenkostenabrechnungen inzwischen geworden sind.

Auch die Erstellung einer Heizkostenabrechnung ist heute mit zahlreichen gesetzlichen Vorgaben verbunden. Aus diesem Grund beauftragen viele Eigentümer spezialisierte Messdienstleister oder Hausverwaltungen. Die dadurch entstehenden Kosten sind wiederum als Betriebskosten umlagefähig.

Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Mietkosten bedeuten deshalb nicht automatisch höhere Einnahmen für Vermieter - häufig sind es lediglich weitergereichte Kosten für Energie, Dienstleistungen und gesetzlich vorgeschriebene Abrechnungen.

Welche Lösungen gibt es?

Die rechtlich sauberste Lösung besteht darin, einen separaten Stromzähler für den Heizungsstrom zu installieren. Dadurch lassen sich Beleuchtungsstrom und Heizungsstrom eindeutig voneinander trennen. Allerdings verursacht diese Variante zusätzliche Investitionskosten und laufende umlegbare Grundgebühren für den Zähler (9-12 Euro pro Monat derzeit).

Als praktikable Alternative kann der Heizungsstrom geschätzt werden. In der Praxis wird hierfür häufig ein Anteil von 3 bis maximal 5 Prozent der Brennstoffkosten angesetzt. Dieser Betrag wird aus den allgemeinen Stromkosten herausgerechnet und anschließend den Heizkosten zugeschlagen. So werden beide Kostenarten getrennt ausgewiesen und die Abrechnung entspricht den formellen Anforderungen.

Fazit

Die Diskussion um den Hausstrom zeigt, wie wichtig eine korrekte Zuordnung der Betriebskosten geworden ist. Nicht die Umlagefähigkeit der Kosten ist das Problem, sondern ihre Zusammenfassung in einer einzigen Position.

Wer seine Nebenkostenabrechnung entsprechend aufteilt, reduziert das Risiko formeller Einwände und sorgt gleichzeitig für mehr Transparenz gegenüber den Mietern.